Come risolvere le violazioni edilizie precedenti al 1977?  La legge di conversione del Decreto Salva Casa ha introdotto delle novità che rendono più facile regolarizzare tutte quelle irregolarità non gravi ma che non rientrano nelle nuove disposizioni sulle tolleranze costruttive.

Violazioni edilizie precedenti al 1977, quali sono le disposizioni del Salvaguardia Casa

Per le modifiche apportate durante la costruzione che rappresentano un cambiamento parziale rispetto al permesso rilasciato prima dell'entrata in vigore della legge "Bucalossi" (L.  10/1977 ) prevede un procedimento di regolarizzazione semplificato per i casi che non rientrano nelle nuove tolleranze costruttive ed esecutive.

Secondo la maggioranza che ha deciso di includere questa disposizione nel Salva Casa, si tratta di interventi che potenzialmente coinvolgono molti edifici, per i quali la regolarizzazione può essere complicata a causa della difficoltà nel trovare la documentazione richiesta. 

Come verificare e provare la data degli abusi precedenti al 1977

Il Decreto Salva Casa introduce un sistema per determinare la data delle modifiche effettuate prima del 1977.

Coloro che desiderano regolarizzare una violazione commessa prima del 1977 devono presentare la documentazione necessaria per dimostrare la legalità dell'immobile, come ad esempio il permesso di costruzione che legittima la sua edificazione (o la sua regolarizzazione tramite condono) oppure quello relativo all'ultimo intervento edilizio effettuato.

Per le costruzioni realizzate in un periodo in cui non era necessario ottenere l'autorizzazione edilizia, è possibile fare uso dei dati catastali originali, delle foto, delle mappe, dei documenti d'archivio e degli atti pubblici o privati.

Qualora non si possa determinare con certezza l'anno di creazione della variante tramite la documentazione disponibile, un esperto può attestare la data di realizzazione mediante una propria dichiarazione, assumendosi la piena responsabilità, altrimenti potrebbero essere applicate sanzioni penali per dichiarazioni mendaci.

Come risolvere le violazioni edilizie precedenti al 1977

Il Decreto Salva Casa prevede che per regolarizzare le violazioni antecedenti al 1977, il soggetto responsabile degli interventi o il proprietario dell'immobile, possa presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e pagare una sanzione che varia tra 1.032 euro e 10.328 euro, come previsto per l' accertamento  di conformità.

Trascorsi 30 giorni senza che il Comune abbia rilasciato un provvedimento, il responsabile dell'illecito o il possessore dell'immobile otterrà comunque l'autorizzazione Scia in sanatoria.

Se i lavori sono stati eseguiti senza autorizzazione o non conformemente a quella paesaggistica, il Comune richiede il parere dell'ente responsabile della tutela del paesaggio, il quale deve esprimersi entro 180 giorni, previo parere della Soprintendenza che deve essere reso entro 90 giorni. Una volta scaduti questi periodi di tempo, il Comune prende iniziative in modo indipendente.

**24 luglio 2024** - Il Decreto Salva Casa è diventato legge, introducendo nuove norme per la sanatoria edilizia 2024. Approvato con 106 voti favorevoli, 68 contrari e un astenuto, il decreto mira a semplificare e regolarizzare molte delle irregolarità edilizie presenti sul territorio.

### Obiettivi del Decreto

Il Decreto Salva Casa, presentato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, intende sanare irregolarità edilizie di piccola entità. La legge è stata approvata in via definitiva dopo un intenso dibattito parlamentare, durante il quale l'opposizione ha tentato di bloccare il provvedimento sollevando questioni pregiudiziali e proponendo numerosi emendamenti.

### Principali Disposizioni

#### Semplificazione delle Procedure

La nuova normativa elimina la necessità di autorizzazioni per alcuni interventi edilizi e semplifica le procedure per ottenere certificazioni in caso di cambio di destinazione d’uso. Questo rende più agevole il processo di regolarizzazione per molte piccole irregolarità edilizie.

#### Abolizione della Doppia Conformità

Uno dei cambiamenti più significativi è la rimozione del principio di doppia conformità. Precedentemente, per sanare le irregolarità edilizie era necessario dimostrare la conformità sia alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’opera, sia a quelle in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Con la nuova legge, è sufficiente che gli interventi siano conformi alle norme attuali e che fossero coerenti con le norme edilizie al momento della realizzazione.

#### Tolleranze Costruttive

Il decreto introduce tolleranze costruttive più ampie per difformità esistenti al 24 maggio 2024. Le soglie di tolleranza sono aumentate in base alla dimensione delle unità immobiliari:
- 2% per unità immobiliari oltre 500 mq;
- 3% per unità tra 300 e 500 mq;
- 4% per unità tra 100 e 300 mq;
- 5% per unità tra 60 e 100 mq;
- 6% per unità inferiori a 60 mq.

#### Interventi in Edilizia Libera

Sono ampliati gli interventi classificati come edilizia libera, che non richiedono specifiche autorizzazioni. Questo include installazioni di pompe di calore fino a 12 kW, vetrate panoramiche amovibili, tende, pergole e gazebo semi-stabili.

### Cambi di Destinazione d'Uso e Recupero Sottotetti

La legge facilita il cambio di destinazione d'uso degli immobili, sia all'interno della stessa categoria funzionale sia tra categorie diverse (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale, commerciale). Sono semplificate anche le procedure per il recupero dei sottotetti, consentendo interventi che non rispettano le distanze minime tra edifici, purché siano rispettati i limiti vigenti all’epoca della costruzione.

### Requisiti di Abitabilità

I requisiti di abitabilità degli immobili sono resi meno stringenti. Adesso, locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri e monolocali con una superficie minima di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone possono essere considerati abitabili.

### Conclusioni

Il Decreto Salva Casa rappresenta un passo significativo verso la semplificazione e regolarizzazione delle irregolarità edilizie, con l'obiettivo di favorire la crescita sostenibile e il recupero del patrimonio edilizio esistente. Tuttavia, rimane fondamentale un monitoraggio attento per garantire che le nuove disposizioni vengano applicate correttamente e che non si verifichino abusi.

Stato Legittimo dell’Immobile: Definizione e Cambiamenti Normativi

Introduzione

Lo stato legittimo dell’immobile è un concetto fondamentale in ambito edilizio e urbanistico, determinante per certificare la conformità di un edificio alle normative vigenti. Con le recenti modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, ottenere e mantenere questo status è diventato un processo più semplice e accessibile. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cosa implica lo stato legittimo dell’immobile, come è cambiato con le nuove normative, e quali sono i passaggi necessari per ottenerlo.

Cosa è lo Stato Legittimo dell’Immobile?

Lo stato legittimo dell’immobile rappresenta la condizione di un edificio in relazione alla sua conformità alle normative edilizie e urbanistiche. Esso certifica che l'immobile è stato costruito e modificato in linea con le autorizzazioni e i permessi rilasciati dalle autorità competenti. Questa certificazione è essenziale per diverse operazioni, tra cui:

• Realizzazione di interventi edilizi.
• Fruizione delle detrazioni fiscali.
• Conclusione di compravendite immobiliari.

Come si Ottiene lo Stato Legittimo dell’Immobile

Titoli Abilitativi e Certificazioni

Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo dell’immobile era attestato tramite i titoli abilitativi che ne avevano previsto la costruzione e quelli relativi agli ultimi interventi edilizi effettuati. Con l’introduzione del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), in vigore dal 30 maggio 2024, le modalità per ottenere questa certificazione sono state semplificate.

Nuove Procedure di Accertamento

Le nuove procedure prevedono:

• Riferimento a un Solo Titolo Abilitativo: Ora è sufficiente fare riferimento a un solo titolo abilitativo per attestare lo stato legittimo, semplificando notevolmente il processo burocratico.
• Tolleranze Costruttive: Sono state introdotte tolleranze costruttive ed esecutive che permettono di sanare piccole difformità senza la necessità di interventi complessi o costosi.
• Accertamento di Conformità Semplificato: L'accertamento di conformità è stato reso più semplice e veloce, favorendo le compravendite e le ristrutturazioni.

Implicazioni delle Nuove Normative

Maggiore Facilità nelle Compravendite

Le modifiche normative mirano a sbloccare il mercato immobiliare, facilitando le compravendite grazie a procedure meno onerose e più chiare. Questo rende più agevole per i proprietari immobiliari dimostrare la conformità dei loro edifici, aumentando la fiducia e la trasparenza nel settore.

Incentivi Fiscali e Ristrutturazioni

Con lo stato legittimo dell’immobile chiaramente attestato, i proprietari possono accedere più facilmente a diverse forme di detrazioni fiscali, escluso il Superbonus. Questo incentiva ulteriormente le ristrutturazioni e gli interventi migliorativi sugli edifici, contribuendo al rinnovamento del patrimonio immobiliare.

Consulenze Specializzate

Per chi necessita di consulenze specifiche riguardo l'ottenimento dello stato legittimo dell'immobile o altre questioni tecniche legate all’edilizia, è possibile rivolgersi allo Studio Tecnico Caltagirone di Torino. Lo studio offre un servizio completo e professionale per guidare i clienti attraverso le nuove normative e garantire che ogni fase del processo sia gestita con competenza.

Contatti Studio Tecnico Caltagirone:

• Telefono: +39 3345841380
• Email: g.caltagirone@studiocaltagirone.it

Conclusioni

Il nuovo quadro normativo introdotto dal Decreto Salva Casa rappresenta un passo avanti significativo verso una gestione più efficiente e trasparente del settore edilizio. La semplificazione delle procedure per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è un elemento chiave per stimolare le compravendite e promuovere interventi di ristrutturazione, con benefici tangibili sia per i proprietari che per l’intera economia.

Adattarsi a queste nuove normative e comprenderne appieno le implicazioni è fondamentale per chiunque operi nel settore immobiliare. Per ulteriori dettagli e aggiornamenti, è consigliabile consultare fonti autorevoli e tenersi informati sui cambiamenti legislativi in corso.

Novità e prospettive future: la nuova disciplina di dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, la nuova definizione di tolleranze costruttive, la sanatoria giurisprudenziale delle difformità parziali.

Il 24 maggio 2024, il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto – Legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come Decreto Salva Casa, pubblicato poi in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio 2024. Questo decreto mira a rispondere al crescente fabbisogno abitativo, a rilanciare il mercato immobiliare e a chiarire le incertezze normative nel settore edilizio, specialmente per quanto riguarda il riuso del patrimonio immobiliare esistente, la rigenerazione urbana e la ristrutturazione.

Principali cambiamenti normativi

La riforma introdotta dal Decreto Salva Casa modifica diverse norme del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia):

1. Edilizia libera (art. 6): Il decreto amplia le possibilità di interventi senza titolo abilitativo, includendo le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sui porticati interni e le tende sole e pergotende, purché non creino spazi chiusi.
   
2. Stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis): Viene chiarito che lo stato legittimo può essere attestato dal titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, a condizione che questo sia stato rilasciato tramite un procedimento che verifica i titoli precedenti.

3. Mutamento di destinazione d’uso (art. 23-ter): Si ammette sempre il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale. Inoltre, è possibile cambiare la destinazione d’uso tra categorie diverse (residenza, turistico-ricettivo, produttivo, commerciale) nelle zone specifiche, senza obbligo di aree per servizi di interesse generale o parcheggi aggiuntivi, salvo diverse previsioni comunali.

4. Opere abusive (art. 31): Introdotta una procedura per la rimozione di opere abusive che non contrastano con interessi rilevanti, permettendo ai Comuni di acquisire queste proprietà e valorizzarle tramite procedure ad evidenza pubblica.

5. Sanzioni per difformità parziali (art. 34): Le sanzioni per difformità parziali, non sanabili senza pregiudizio per la parte legittima, sono state aumentate dal doppio al triplo del costo di produzione o del valore venale dell’opera.

6. Tolleranze costruttive (art. 34-bis): Vengono introdotte nuove tolleranze per variazioni parziali dei parametri urbanistici ed edilizi, differenziate per dimensione delle unità immobiliari. Le tolleranze esecutive ora includono anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi non strutturali, e altri errori minori.

7. Accertamento di conformità per difformità parziali (art. 36-bis): Introdotta una nuova fattispecie di accertamento semplificato per le difformità parziali, riprendendo il concetto di sanatoria giurisprudenziale. Questo accertamento richiede la conformità alla normativa vigente sia al momento della domanda sia alla realizzazione delle opere.

Regolarizzazione delle strutture Covid-19

L’art. 2 del Decreto Salva Casa introduce un regime di regolarizzazione per le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 per finalità sanitarie, assistenziali ed educative, purché siano dimostrate necessità perduranti.

Conclusione

Nonostante le ambizioni iniziali, il Decreto Salva Casa sembra avere un impatto più contenuto. Rimangono fuori dalla riforma alcune questioni specifiche.. L’auspicio è che queste problematiche vengano affrontate nelle fasi di conversione del decreto o in future riforme legislative, per rilanciare efficacemente il mercato immobiliare e chiarire le incertezze normative.